Если квартира была куплена с привлечением ипотечного кредита, заемщик должен выполнить ряд требований банка. Ограничения связаны с тем, что жилье до момента полного погашения кредита находится в залоге у банковской организации. Рассказываем, какие ограничения существуют в пользовании «ипотечными» квадратными метрами.
Многие не в курсе, но недвижимость в ипотеке находится в собственности заёмщика, несмотря на то, что является залогом для банка. При этом заёмщик обладает следующими правами на залоговую жилплощадь:
— право распоряжения своей квартирой.
Основные ограничения, которые существуют при пользовании квартирой в ипотеке, сводятся к следующим пунктам:
1. Ограничение права распоряжения. Только после получения согласия банка можно проводить отчуждение недвижимости — продать или, скажем, подарить. Запись об ипотеке имеется даже в регистрационной палате, поэтому провести подобные операции без согласия кредитора невозможно.
Если же банк дает согласие на продажу, необходимо учесть еще один важный нюанс — желательно найти покупателя с наличными. Все дело в том, что перед продажей такого жилья с него нужно снять обременение в виде ипотеки. Таким образом, продавцу и покупателю необходимо заключить договор, по которому первый платеж покроет задолженность перед банком первого владельца. Только после этого оставшаяся сумма «идет в карман» продавцу. Можно добавить, что подобные сделки сегодня не являются редкостью, однако придется уделить «бумажной волоките» чуть больше времени.
2. В кредитном договоре говорится, что квартира должна содержаться в подобающем состоянии. В связи с этим, пусть и в теории, банк может прийти с проверкой. Это ограничение создает, скорее, моральный дискомфорт — до реальных визитов банковских работников доходит нечасто. Но рисковать не стоит — если жилье пришло в запустение и об этом доложили, например, соседи, банк имеет право заглянуть в гости. Санкции за такое нарушение прописаны в кредитном договоре. Как правило, кредитор требует досрочно погасить остаток долга, включая проценты.
3. Сдача залоговой квартиры в аренду также возможна только с согласия банка. Как правило, этот пункт прописывается в кредитном договоре. Однако не помешает все же уточнить позицию банка у его представителей лично, прежде чем будет начат поиск квартирантов. Чаще всего банки не отказывают в аренде квартиры. При этом важным пунктом может стать, например, количество арендаторов. Логика проста — чем больше людей проживают в квартире, тем выше риски повреждения имущества.
4. Еще один важный пункт — возможность перепланировки и переустройства. Осуществление перепланировки в квартире также необходимо согласовывать с банком. Банк, как правило, даёт на это «добро» при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки. Также в арсенале владельца квартиры должно быть предварительное заключение оценщика о новой стоимости предмета ипотеки. Оценка необходима для подтверждения того, что в случае перепланировки стоимость квартиры не уменьшится. Стоит отметить, что процедуру перепланировки совершить достаточно трудно: для этого заёмщику необходимо пройти три этапа. И главная «загвоздка» обычно касается именно получения одобрения от страховщиков.
5. Нарушение иных правил пользования. Стоит еще раз призвать всех покупателей квартир, которые планируют купить квартиру с привлечением средств банка — внимательно читайте кредитный договор. Там содержатся все права и, главное, обязанности сторон. Ведь если заёмщик нарушает правила пользования «ипотечной» квартирой, не выполняет ряд иных обязанностей, установленных договором, то банк вправе досрочно потребовать возврата кредита.
Итак, можно сказать, что залог банка на квартиру не влечет серьезных ограничений и каких-либо неудобств для заёмщика. Главное, заручиться одобрением банка на все свои идеи до начала их реализации.
Никулина Алёна
Рамблер.Недвижимость